Haus oder Wohnung kaufen: Vollfinanzierung lohnt nicht immer

Aufgrund der steigenden Mieten und Nebenkosten wächst in immer mehr Menschen der Wunsch in die eigenen vier Wände einzuziehen.

Dabei kommt es gerade bei jüngeren Familien vor, dass kein ausreichendes Eigenkapital zur Verfügung steht. Dann klingen die Angebote verschiedener Banken und Versicherungen nach einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital durchaus verlockend.

Da sich die Zinsen für Immobilienkredite derzeit auf einem niedrigen Niveau befinden gibt es teilweise Anbieter, die mit einer Finanzierung auch ohne Eigenkapital werben, zumindest für Zielgruppen mit sehr guter Bonität wie etwa Beamte. Ob sich diese jedoch auch tatsächlich lohnt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Dies hängt von vielen Faktoren ab.

Möglichkeiten und Nachteile einer Vollfinanzierung

Eine Vollfinanzierung bietet die Möglichkeit sich relativ kurzfristig den Traum von der eigenen Immobilie zu erfüllen. Dabei wird häufig mit den aktuell günstigen Zinsen argumentiert. Durch eine Finanzierung zum jetzigen Zeitpunkt kann man sich die aktuell günstigen Zinsen sichern, anstatt noch jahrelang Eigenkapital anzusparen und die Finanzierung zu einem späteren Zeitpunkt mit schlechteren Konditionen abzuschließen.

Was auf den ersten Blick plausibel klingt, ist jedoch auch mit einigen Nachteilen verbunden. So ist der benötigte Darlehensbetrag bei einer Vollfinanzierung wesentlich höher, was zu einer wesentlich höheren monatlichen Belastung führt. Und im schlimmsten Fall, wenn sich die Zinsen in der Zukunft erhöhen, kann dies bis zur Überschuldung und dem Verlust der Immobilie führen.

Zudem verlangen die Anbieter bei Vollfinanzierungen höhere Zinssätze als bei vorhandenem Eigenkapital. Bei einer regulären Immobilienfinanzierung liegt die Beleihungsgrenze in der Regel zwischen 60 und 80 Prozent. Da bei fehlendem Eigenkapital ein höheres Ausfallrisiko besteht, berechnen die Anbieter entsprechende Aufschläge. Die hohe monatliche Belastung muss dann alleine aus dem monatlichen Einkommen bestritten werden – ein zusätzliches Risiko für die Überschuldung.

Vollfinanzierung über einen Bausparvertrag

Eine weitere Möglichkeit ohne Eigenkapital zur eigenen Immobilie zu kommen sind sogenannte Bausparsofortkredite (teils auch Bausparsofortdarlehen oder Sofortkredit mit Bausparvertrag genannt). Hierbei wird von Bausparkassen die Darlehenssumme ohne vorige Ansparphase ausbezahlt. Im Anschluss werden die zu zahlenden Zinsen zusammen mit einem Sparanteil auf einen kombiniert abzuschließenden Bausparvertrag eingezahlt.

Ist der Bausparvertrag tilgungsreif, wird das Guthaben als Tilgungsleistung herangezogen, da bisher noch keinerlei Tilgungen erfolgt sind. Hierin liegt meist auch der Nachteil dieser Finanzierung. Aufgrund der lange Zeit fehlenden Tilgungen fallen die monatlichen Zinszahlungen sehr hoch aus. Aufgrund der zusätzlich zu zahlenden Einzahlungen auf den Sparvertrag steigt auch die monatliche Belastung entsprechend stark an.

Finanzierung über eine Kapitallebensversicherung

In manchen Fällen wird eine Vollfinanzierung auch mittels einer Kapitallebensversicherung angeboten. Hierbei werden an die Bank lediglich die monatlichen Zinsen bezahlt. Zeitgleich werden die Beiträge in eine entsprechende Lebensversicherung einbezahlt. Nach Ende der Laufzeit kann dann der Kredit durch die Ablaufleistung sowie die Überschussanteile komplett getilgt werden.

Das Risiko liegt hierbei in den einberechneten Überschussanteilen. Diese können nicht im Voraus bestimmt werden. Fällt der Überschuss geringer aus, dann kann es zu einer Finanzierungslücke kommen und der Kredit kann nicht komplett getilgt werden. Der Darlehensnehmer muss in diesem Fall eine weitere Finanzierung aufnehmen, was zu zusätzlichen Kosten führt.

Für wen eignet sich eine Vollfinanzierung?

Das größte Problem bei Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital sind die hohen monatlichen Belastungen. Da alleinig die Immobilie selbst als Sicherheit vorhanden ist, werden durch die Banken entsprechende Risikoaufschläge erhöben. Durch eine gemeinschaftliche Finanzierung lässt sich das Risiko senken. Idealerweise steht neben dem eigenen Ehepartner noch ein weiteres Familienmitglied oder ein Bürge zur Verfügung.

In diesem Fall können die Finanzierungsangebote wesentlich günstiger ausfallen. Vollfinanzierungen sind nur für Personen mit einem entsprechend hohen und vor allem auch sicheren Einkommen geeignet. Steht dies nicht zur Verfügung, so ist von einer Finanzierung ohne Eigenkapital abzuraten. Experten empfehlen generell ein Eigenkapital von 20 Prozent der benötigten Summe in die Finanzierung einzubringen.

Wer eine Vollfinanzierung möchte, um sich die niederen Zinsen zu sichern, dem bieten sich durchaus auch andere Möglichkeiten. So bietet sich hierzu beispielsweise ein Forward-Darlehen an. Ein Forward-Darlehen kann zum aktuellen Zinssatz aufgenommen werden, die Auszahlung des Darlehens erfolgt allerdings erst zu einem späteren Zeitpunkt. Der maximale Zeitraum bis zur Auszahlung beträgt dabei in der Regel 60 Monate.

Für alle diese Varianten sollte man sich im Zweifelsfall Hilfe bei einer unabhängigen Verbraucherberatung holen, da diese die Risiken besser erkennen kann, die mit den einzelnen Darlehensformen verbunden sind.