Viele Bauherren und Immobilienbesitzer sehen sich aufgrund des derzeit niedrigen Zinsniveaus unter Druck gesetzt, eine Baufinanzierung oder Anschlussfinanzierung auf möglichst lange Zeit sicherzustellen.
Sie ahnen, dass die Zinsen in Zeiten steigender Inflation und Staatsverschuldung wohl bald steigen werden. Im Internet bieten etliche Portale Zinsvergleiche an. Doch sollte man außer den Zinsen auch andere wichtige Punkte in einen Vergleich einbeziehen.
Es erscheint sinnvoll, hierbei Zinssatz-bezogene Tatbestände und andere Aspekte getrennt darzustellen.
Einflussgrößen des Zinsatzes
Wesentlichen Einfluss auf den tatsächlichen Zinssatz, den sogenannten Effektivzinssatz, übt das Disagio aus. Darunter versteht man das Abgeld, das von der Darlehenssumme abgezogen wird, um den nominalen Zinssatz zu drücken. Manche Bauherren bevorzugen ein hohes Disagio, um die monatliche Kreditrate zu senken.
Für einige Immobilienbesitzer wird dadurch die laufende Rate überhaupt erst bezahlbar. Beim eigentlichen Vergleichszinssatz, dem Effektivzinssatz, muss das Abgeld über die Laufzeit der Festzinsperiode verteilt werden. Diese laufzeitanteilige Verrechnung des Disagios ist bei Privatverbrauchern gesetzlich vorgeschrieben, ebenso die Angabe des effektiven Jahreszinses im Darlehensvertrag.
Interessenten sollten nur Darlehen mit gleicher Zinsfestschreibungsperiode vergleichen, da bei unterschiedlichen Perioden die Effektivzinssätze nicht vergleichbar sind. Weitere Einflussgrößen auf den Effektivzinssatz sind die Bearbeitungsgebühr und die Tilgungsarten. So kann man beispielsweise mehrere tilgungsfreie Jahre vereinbaren oder eine bestimmte Tilgungsverrechnung wählen, zum Beispiel monatliche statt jährliche Verrechnung. All dies beeinflusst die Höhe des effektiven Zinssatzes.
Wichtige Gesichtspunkte außerhalb des Zinssatzes
So mancher Bauherr, der nach intensivem Vergleich der Zinsen, insbesondere des Effektivzinssatzes, zu einem akzeptablem Angebot gelangt ist, wird später enttäuscht feststellen, dass der reine Zinssatz nicht entscheidend ist. Denn Bereitstellungszinsen und Schätzgebühren fließen wie auch Kontoführungsgebühren nicht in den Effektivzinssatz ein.
Will man zum Beispiel das vereinbarte Darlehen erst später in Anspruch nehmen, weil sich der Bau des Eigenheims verzögert, berechnen die Banken für die Zeit der Nichtabnahme des Kredits Bereitstellungszinsen. Hierzu ein Tipp: Wer mit Bauverzögerungen rechnet, sollte darauf achten, dass Bereitstellungszinsen frühestens ab dem dritten Monat der Kreditzusage anfallen. Der Bereitstellungszinssatz sollte höchstens 0,25 % pro Monat betragen.
Ein weiterer Punkt, der bei Vergleichen oft vernachlässigt wird, ist die Möglichkeit von Sondertilgungen ohne Berechnung hoher Vorfälligkeitsentschädigungen. Auch hierzu ein nützlicher Hinweis: Wer mit regelmäßigen Tantiemen oder anderen Sondervergütungen zum Jahresende rechnet, sollte sich eine Sondertilgungsmöglichkeit von mindestens 3 % der anfänglichen Darlehenssumme einräumen lassen.
Zu welchen Konditionen sind Sondertilgungen möglich?
Wichtig ist vor Abschluss eines Kreditvertrages auch die Recherche, ob eine Kombination mit Förderprogrammen, etwa über die KfW, möglich ist. Ein ganz wesentlicher Gesichtspunkt, der schnell zu einem Ausschlusskriterium für die Kreditvergabe werden kann, ist die Frage nach dem mindestens erforderlichen Eigenkapital des Bauherrn. Üblicherweise verlangen die Kreditinstitute mindestens 20 % Eigenkapital. Aber gerade bei vermeintlich günstigen Lockvogelangeboten müssen die Darlehen im erststelligen Beleihungsraum von höchstens 60 % des knapp bemessenen Beleihungswertes abgesichert sein.
Nachrangige Darlehen sind dann meist wesentlich teurer. Wer diese Punkte und eventuell weitere individuelle Wünsche außerhalb des reinen Zinssatzes auflistet und bei Vergleichen berücksichtigt, wird für die Mühe mit annehmbaren Angeboten belohnt.
In allen Fällen ist eine fundierte Beratung unablässig, idealerweise bei unabhängigen Beratungsstellen, etwa von den Verbraucherzentralen. Nur so kann sichergestellt werden, dass die Kreditnehmer nicht in die Schuldenfalle tappen, etwa bei steigenden Zinsen im Rahmen der Inflation und gleichzeitig kurzen Laufzeiten der Finanzierung.